Tessera e area aeroporto di Venezia, l’esperto: «Senza pianificazione rischio speculazione sui terreni»

L’esperto

La pensa così Tommaso Santini, che da oltre 20 anni si occupa di finanza immobiliare, riqualificazione urbana, Piani particolareggiati, gestione di patrimoni immobiliari, crisi d’impresa) e dello sviluppo economico.

È Strategic advisor del gruppo quotato Gabetti Property Solutions Spa, membro dei cda della società governativa Infrastrutture Milano Cortina 2020-2026 Spa, del gruppo Gran Casa Spa, della società quotata Gabetti Short Rent Spa, di Fondazione di Venezia - M9 District. E in passato è stato il Ceo della Fondazione Università Ca’ Foscari Venezia (2016-2022), del Vega-Parco Scientifico Tecnologico di Venezia (2013-2018), direttore immobiliare del Gruppo Condotte (2012-2018), Partner di Valore Reale Sgr Spa (2006-2012).

All’esperto abbiamo mostrato la sfilza di annunci di vendite immobiliari.

Tessera

«Faccio un passo indietro. Nel 2021, attraverso la legge 42 del 2020, la Regione pensò di attuare uno strumento messo a punto per aree con investimenti superiori ai 400 milioni, di interesse strategico nazionale. Si prevedeva un commissario con delega ambientale ed urbanistica per avere autorità superiori rispetto alla Via e alla Vas. Il grande progetto del quadrante di Tessera doveva svilupparsi con questo approccio. Non se ne è fatto nulla. Oggi ognuno investe autonomamente. Da una parte nasce il bosco dello sport mentre l’aeroporto gestisce il grande sviluppo delle aree di pertinenza con il Ministero. Ora si va avanti con permessi e progetti di lottizzazioni singoli e autonomi, con singoli pareri del Comune. I privati che propongono oggi aree in vendite agiscono, quindi, autonomamente. Un conto è se vuoi fare villette o capannoni; un altro se punti agli alberghi. Le procedure sono diverse. E soprattutto resta una domanda di fondo: chi garantisce che funzioni l’operazione se manca una pianificazione? Questa è necessaria», dice Santini.

Milano 2

«Quando nacque Milano 2 ci misero dentro case, scuole, cinema, servizi. Il rione Pertini a Mestre ha avuto uno sviluppo urbanistico pianificato. Questi magneti che si sono innestano nell’area di Tessera impongono di cominciare a ragionare sulla nascita di un pezzo nuovo di città, che abbia ragion d’essere, autonomia ed identità».

E se a chiederlo sono anche le associazioni del territorio, dice Santini, le loro istanze e attese meritano di essere tenute in considerazione dal Comune in un processo di pianificazione».

Per ora ci sono solo le proposte di vendita dei privati proprietari dei terreni. Anche qui occorre attenzione. «Se l’investimento vale dieci, compri la terra e costruisci, devi avere presente che l’aspettativa di ricavo deve essere almeno di 130, 140; altrimenti non ci stai dentro. Si tratta di terreni vergini in aree non urbanizzate e serve creare una spirale positiva sul mercato immobiliare. Perché al momento quello è un non luogo e qui vale soprattutto il contesto, un valore estrinseco. Centrare il prezzo, in gergo affordable, è fondamentale», continua a spiegare il professionista mestrino.

«Il futuro guardando ad altri casi»

Di conseguenza il parere di Santini su questa campagna di vendite è necessariamente guardingo.

«Il mercato si muove in direzione dello sviluppo ma non se ne comprende la portata perché manca una vera pianificazione per quell’area. Se lo gestissi io farei una serie di rendering che diano una ispirazione di un futuro sviluppo. Oggi invece tutta quella zona è campagna». E serve, dice Santini, guardare anche cosa si fa altrove. «Oggi è tutto lasciato al caso con tutto quello di negativo che ne consegue, con tipologie edilizie non organiche. La pianificazione è a beneficio di tutti: proprietari terrieri, acquirenti e fruitori finali. Archiviato il Quadrante, ognuno ha fatto da sè. Ma esempi virtuosi ci sono. Penso allo stadio Pratter di Vienna con l’enorme parco che oggi ospita università, studentati, case, servizi che hanno funzionato da magnete. Attorno a San Siro a Milano sono nati quartieri urbani con fermata della metro e il parco del Trenno ma qui la residenzialità è risultata meno attraente di quella di Vienna».

E tra i servizi servono ora anche i collegamenti ciclopedonali.

«Manca una pista ciclabile lungo via Litomarino che ha vedute bellissime. E aggiungo: arrivi a San Giuliano e all’aeroporto in bici ma poi per arrivare a Portegrandi e pedalare verso Jesolo devi prendere l’auto. Serve un vero corridoio ciclabile che avrebbe un alto valore legato alla qualità della vita».